<track id="qq2uc"><span id="qq2uc"></span></track>

      <track id="qq2uc"></track>

      1. 當前位置: 聯商論壇  -   -  貼子
          |  

        主題:萬達轉型深陷僵局:借殼上市和排隊IPO都有極大挑戰

        諸振家

        積分:65328  聯商幣:30120
          |   只看他 樓主
        萬達轉型深陷僵局:借殼上市和排隊IPO都有極大挑戰

        萬達商業回歸A股有兩條路可選,一條是排隊IPO,另一條是借殼上市。但目前看來,都面臨極大挑戰。

        萬達回歸A股上市迫在眉睫。

        根據2016年退市時萬達商業與投資者簽署的對賭協議,萬達商業需在港股退市后滿兩年或于2018年8月31日前在內地主板上市。若萬達回A股失敗,大連萬達集團將要支付高達400億港幣進行股權回購,并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息,本息合計超過300億元人民幣。這筆利息的金額,約為70億港元左右。

        2016年9月20日16時,登陸港交所637天的萬達商業正式退市。即使按照對賭協議的在港股退市滿兩年在內地主板上市這一條件,留給萬達A股的上市時間也已經不多了。關于萬達A股上市時間問題,萬達方面向《商學院》記者表示:“該問題需要去問證監會。”

        不斷變化的IPO排位

        據了解,萬達商業回歸A股有兩條路可選,一條是排隊IPO,另一條是借殼上市。根據萬達商業對外披露的信息看,萬達商業回歸A股更傾向于IPO。而根據證監會所披露的截至2018年8月2日上《交所主板首次公開發行股票正常審核狀態企業基本信息情況表》來看,萬達排位85名,證監會所定義的大連萬達商業地產性質為房地產企業,審核狀態為已反饋。而在2016年底,萬達商業的排名為第70名。而在2017年,萬達商業的排名為75名。萬達商業的排名在不斷地被推后,這其中一個重要原因是,A股IPO對房地產公司基本關閉了大門,近幾年并沒有房地產公司在A股上市成功的案例。如今萬達回歸A股的大限將至,按時完成上市似乎已經變成不可能。

        易居研究院研究總監嚴躍進分析稱,對于當前IPO來說,政策本身收緊是一方面,尤其是資本市場管控高杠桿的內容,會使得各類企業都會面臨較為嚴厲的審查,與此類似,資本市場的上市審批節奏會放緩。另一方面,從房地產企業的角度看,很大程度上也體現了一點,即如果單純從房屋銷售等角度出發,政策層面不會給予太多的關注,或者說支持力度不大。接下來的房企預計需要在類似租賃市場等方面發力,這樣資本市場給予的綠色通道才會更多。

        “若是真的出現延緩,那么適當做信息發布和情況說明,本身也不至于引起太多的猜忌。”嚴躍進說。

        2018年1月騰訊聯合蘇寧、京東、融創投資340億元人民幣,收購了萬達商管約14%的股份,每股作價53.65元。根據當初萬達商業港股私有化的全部股份總成本約為300多億元人民幣,這與騰訊等機構增資的規模正好相當。這一動作被外界解讀為,萬達的對賭協議被騰訊等機構接盤。根據該交易規定,萬達商業和萬達集團承諾,將盡最大努力,在2023年10月31日之前盡早完成萬達商業的合格上市。此外,萬達商業不可以更改其主營業務,2019年租金凈收益要達到190億元,如果低于這個數據,投資方有權要求萬達給予現金補償。此外,投資方在2021年12月31日或萬達商業合格上市前,投資方購買的股份不得向關聯方之外的任何第三方轉讓。

        這一協議也被外界解讀為新的“對賭協議”,而萬達方面公告稱,引入騰訊、蘇寧等合作是長期戰略投資,并不是5年上市“對賭”協議,只不過是簽訂了各方努力實現萬達商管上市的目標時間而已。即使5年萬達商管無法上市,也不存在任何回購條款,此次合作協議和香港H股退市的協議性質完全不同。

        更名:從萬達商業到萬達商管

        為了能夠回歸A股上市,萬達一直在做準備。

        萬達回歸A股一個重要動作就是將萬達商業更名為萬達商管。今年3月1日,大連萬達商業地產股份有限公司公告稱,為貫徹公司發展戰略,公司更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱“萬達商管”),并于今年2月22日完成工商變更登記手續。

        按照王健林在2017年的規劃,萬達商管將“不再進行房地產開發,成為純粹的商業管理運營企業。”輕資產將成為更名后的公司主要戰略,同時更名后的萬達商管將成為萬達商業在A股上市的主體。

        嚴躍進認為,萬達這一動作是出于上市緊迫性考慮。然而,根據證監會最新披露的消息顯示,萬達商管依然被定性為房地產企業。企業性質直接決定了萬達能否按時回歸A股上市。“從萬達上市本身來說,其對于商業管理資源是比較重視的。類似資源上市,和萬達的企業優勢有關。通過更名,能夠實現輕資產的導向,進而有助于在上市中降低壓力。”嚴躍進說道。

        輕資產轉型 降低企業負債

        根據國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發【2010】10號文)和2013年《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》的規定,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。2015年證監會調整了對房地產業務的監管政策,這也就意味著,地產企業在A股上市的政策越來越收緊。

        2015年,王健林提出在三到五年內把“地產”去掉,完成徹底轉型的目標。按照萬達集團的設想,去地產化并不意味著完全告別房地產,而是要從房地產為主的企業轉型為以服務業為主的企業。

        根據王健林在2017年萬達集團的工作總結中所說,萬達轉型的關鍵是萬達商業轉型,而萬達商業轉型關鍵是從單一重資產企業轉為輕資產為主、輕重并存發展的企業。按照王健林的設想,萬達的輕資產分為兩類,一類叫做投資類,一類叫做合作類。投資類就是別人出錢,萬達助其找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給對方,其中還有一個資本化程序。合作類就是萬達既不出錢,也不出地,覺得項目合適,跟別人簽合同,幫別人建設,建成后租金三七分成。目前萬達主要推行合作模式。

        萬達商業一直是萬達集團旗下核心企業,截至2017年底,持有已開業商業面積3151萬平方米,在中國開業萬達廣場235個,年客流31.9億人次。萬達商業不僅僅包括萬達廣場,還有文旅酒店等項目。

        出于轉型需求,同時降低企業負債。2017年7月19日,萬達商業以637.5億元的代價,將13個文旅項目91%的股權,77家城市酒店的全部股權,分別售予融創和富力。8月,萬達又將負責文旅和酒店項目管理的輕資產公司——萬達文化旅游創意集團有限公司、萬達酒店管理(香港)有限公司注入香港上市平臺萬達酒店發展。

        萬達商業的這一動作,引起外界的種種猜想。王健林在2017年的工作報告中回應了這些猜想,稱“眾說紛紜,很多解讀。萬達賣資產,是不是不行了,其實這是根本不理解商業的基本邏輯。”

        按照王健林自己的說法,“萬達十幾個文旅項目疊加在一起,雖然通過銷售物業能回收大部分現金,但至少五到六年內,每年凈增1000億元負債,壓力相當大。現在全球都在去杠桿、降負債,這樣加杠桿、逆勢而為是不科學的。”出售萬達文旅項目已經成為必然。

        除了文旅項目,此次的出售中還包括酒店項目。“酒店整體年平均回報率低于4%,全部酒店每年吃掉十幾個萬達廣場的凈利潤,所以,我們決定把重資產的文旅項目和酒店賣掉,做輕資產這種只賺不賠的買賣,絕對是上策。”王健林對文旅和酒店項目的出售做了詳細地解釋。

        “不管買也好,賣也好,關鍵看買賣之間能否賺錢。所以對萬達的買和賣,關鍵是看買的什么價格,賣的什么價格。”按照王健林的說法,“萬達過去幾年在海外投資了一批項目,現在決定清償海外債務,賣一半資產就能把全部債務清償,說明我們買和賣之間賺錢了。”

        根據萬達提供的資料顯示,萬達和融創、富力簽署的文旅項目、酒店資產轉讓協議,回收現金670億元人民幣,減債440億元人民幣,相當于減債1100億元人民幣。按照王健林的邏輯,萬達這筆買賣是賺到了。

        經過此次調整,上市主體公司僅包括以萬達廣場為主的商場部分,以及商場的管理運營部分,屬于輕重結合的模式。至此,萬達商業對重資產的剝離基本完成。

        然而,根據公開資料顯示,2017年萬達商管投資損失高達72.78億元人民幣,與2016年獲益23.44億元人民幣形成較大差異。造成高額損失的主要原因是處置長期股權投資產生損失87.03億元人民幣。2017年萬達商管持有待售資產計提資產減值損失14.28億元人民幣,遠遠高于2016年的3.08億元,損失主要因為萬達向融創中國、富力地產轉讓文化旅游項目公司股權和酒店資產權益。這筆巨額交易,截至到2017年底尚未完成股權交割。

        高負債在2017年一直縈繞著萬達集團。

        2017年9月和10月,國際三大評級機構下調了萬達的信用評級,這觸發了萬達提前償還部分境外貸款的條款,規模超過10億美元。于是就有了王健林在年會上的表態,即“采用一切資本手段降低企業負債。”包括出售非核心資產、合作管理別人的資產、保持控制權前提下的股權交易等。

        高額的負債已經讓王健林意識到,企業經營需要“安全第一”。“轉讓資產減債四百多億,回收現金近700億元,加上我們手頭持有的現金,萬達經營的安全性增加很多,就能承受風波的沖擊。”王健林說,“為了企業安全,為了保證核心產業發展,我們必須這樣做。”

        轉型互聯網的尷尬

        除了輕資產的轉型之外,萬達一個重要動作就是做電商。從2012年萬達做電商開始到2018年萬達與騰訊、高朋成立新的網科公司,萬達做電商的心雖然一直沒有動搖,但是效果并不明顯。

        2017年年底萬達網科大規模裁員事件,標志著萬達電商的又一次失敗。對于裁員事件,王健林直言不諱稱,“我曾經犯的一個錯誤,就是給了曲德君太多的錢,我跟一些企業家討論,他們說當初網科少給點錢,定個投資上限就好了。看來錢不能給得太多。”他強調,2018年要“從實際效果出發,不玩概念,不‘燒大錢’”。

        從萬達電商到飛凡網再到萬達網科,萬達的互聯網戰略一直在變。一位曾經在萬達廣場做過運營管理的人描述到,在2015年飛凡APP出來的時候,曾經給每個員工下達下載指標,廣場的所有商戶簽訂飛凡協議,然而最后效果并不好,支付不如支付寶,打折不如美團,停車更麻煩,一段時間之后便卸載了。同時,一個值得玩味的現象是,用戶一旦進入萬達廣場,連接萬達廣場的WiFi,即可成為飛凡會員,無需注冊。

        “在萬達電商開始籌備的時候,萬達電商就挖遍了互聯網圈子,但凡有互聯網幾年的工作經驗,都接到過獵頭為萬達招聘的電話,但是進去之后才發現,當初萬達電商招人時,內部團隊并不專業,招過來的人良莠不齊。”一位曾經在飛凡網工作的人說道。

        資深電商分析師卓賽君分析“騰百萬”散伙的原因時表示,“萬達、百度、騰訊三方的合作,當初看中的是能夠借助百度的地址位置資源、騰訊的社交資源,以及萬達的線下資源,打造O2O閉環,但是從商家角度講,實際影響力有限,對于百度、騰訊而言,資源難以打通,因而最后剩下萬達一家也在意料之中。”

        一位業內人士認為,萬達沒有互聯網基因,不分輕重大張旗鼓地擴張導致了萬達電商的屢戰屢敗。在他看來,萬達應該通過投資的形式布局互聯網,自身的房地產業務想要快速跟上移動互聯網的末班車,團隊必須獨立化運作,從人事、財務到業務,甚至辦公地點,都必須獨立化。

        一位人力資源專家認為,目前很多轉型企業都有這種問題,看上互聯網或者AI的高增長,希望能夠從中分一杯羹,他們大多數采用了相同的模式:找一個有名望的專家,給一筆錢去做,但是過一段時間之后,發現花的太多,業務增長比不上傳統業務,于是下一個結論,做得并不好。

        在上述專家看來,這背后有著深層次的原因:1、基因不同。也就是人們思考問題的方法不同,這就容易造成決策方向上的沖突;2、增長邏輯不同。互聯網的特性是前面需要長時間地投入,從0到1、從1到N的打法,而傳統企業講的是利潤,如果一件事情做起來不產生實際的利潤,這件事就不值得去做;3、用人思路不同。互聯網講究事業合伙人,是對未來共同的投資,而傳統企業則是需要幫助老大賺錢的人。

        多位業內人士表達了同樣的看法,即,阻礙萬達互聯網轉型的是萬達引以為傲的管理系統,萬達需要突破原有的管理模式,才有可能朝互聯網轉型、發展。

        種種跡象表明,無論是2018年的上市之約,還是五年之后2021年的上市之約,萬達的A股回歸之后依舊路漫漫,對于萬達而言,仍舊是不小的挑戰。

        (來源:商學院 王倩

        ---------------------------------------------------
        我的博客:http:// /m/zhuzhenjia
        回頂部

          快速回復 高級回復
        用戶名:   密碼:   [注冊]
        [Ctrl+Enter直接提交帖子]  



        網站簡介 | 聯系我們 | 法律聲明

        聯商網版權所有 ©2001-2017

        包四肖中特平网站
        <track id="qq2uc"><span id="qq2uc"></span></track>

            <track id="qq2uc"></track>

            1. <track id="qq2uc"><span id="qq2uc"></span></track>

                  <track id="qq2uc"></track>